為何「實施更新改建」已經是時間緊迫 ! 寶殿大廈西側夕陽美景~ 為何「實施更新改建」已經是時間緊迫 ! 美國聯準會宣布QE2;預定於 濾桶1年內計劃要釋出6000億美金,企圖強化美國對外貿易。看似與你、我無關,但有幾個指標可以觀察,絕對跟大樓改建成敗、風險係數有關;如果台幣升值破30元、油價站穩85美元、股票選後 關鍵字排名漲過9000點、房地產繼續漲價…….以上所述;足以印證「通貨膨漲」。 因應改建之道,由「代位實施者」整合住戶100%簽署「改建同意書」,以「信託合約」由銀行提供興建資金,貨幣升值後利率會調升, 小型辦公室但借來的錢經過通貨膨漲,承攬營造廠要有足夠的財力,才能預先備妥原物料,按進度請款,如期興建完工。因為QE2資金氾濫效應,將會造成建材原物料漲價,承攬廠商實力不足,恐陷資金不足的風險,所以時間緊迫 ~ 1 ! 大樓更 膠原蛋白新改建,繼續拖延選商決議,質疑代位實施者。別忘了!還須耗時間去整合242家住戶,如以每天、1組人、每天協商住戶3~5戶時程,預估至少須80天談完一輪。況且不見得100%都能簽下「改建同意書」,何況還有將近50戶是客居在外,協商更費勁 ! 酒店兼職 假設以99年12月31日前達成約與代位實施者的簽約作業,自100年1月1日開始整合工作,預估100年3月如期取得80%住戶「劃定都更單元」申請書,預定6個月內完成「更新單元」劃定公告。於劃定期間同時彙整「改建同意書」,保守估計100年9月~10月,如期取得94%以上「 售屋網改建同意書」,按規定得以「申請都市更新事業計劃書」直接申請審查。如遇釘子戶對於15戶以下住戶得申請「強制執行搬遷」,待都市更新處幹事組提出委員會審查獲核准,預估最快須9個月~1年完成審查,予樂觀預期,已經是101年8月~10月了,故時間緊迫 ~ 2 ! 住戶「權利變換」權益 澎湖民宿價值,能實際呈現「更新價值」的關鍵在獲准「建築執照」及取得建號,依法住戶屆時才擁有以「權利價值預」轉售的機會,在此之前如果房價遭遇泡沫、政策打壓、工期拖延,致出脫困難,自住無妨,轉手獲利有太多的變數風險,故時間緊迫 ~ 3 ! 取得建築執照的時間點,實務上會落在都市更新審查獲准後 辦公室出租6個內,如一切順利,預期是102年3~4月獲准,開始執行拆除、動工及至興建完工,預期最快2年6個月興建完工交屋,即105年9月~12月左右,可以辦理產權分戶登記,領到土地及建物所有權狀。 預估改建時程表 : 次序 預估執行項目 預估時程 與實施者完成簽約 99.12 室內裝潢.31.前 自100年1月1日開始整合 申請「劃定都更單元」 100、3月80%以上住戶/土地持分同意 彙整「改建同意書」 保守估計100年9月~10月目標94% 都市更新處幹事組提出委員會審查獲核准 須9個月~1年完成審查 預估101年8月~10月核准 拆除及申請建造 都市更新審查獲准後6個內 興建完工交屋 預估興建期間2年6個月 105年9月~12月左右 襯衫。  .
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